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基本面分析是城市发展潜力研判的核心,关键在于研判人口趋势,逻辑链条是:人随产业走,产业布局决定于区位。其一,房地产长期看人口,人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础,更是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人口大幅下滑,2018年中国人口仅增加530万,人口总量将在2024-2031年见顶,各地区已逐渐进入人口争夺的存量博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距,一般规律是人随产业走、人往高处走。其二,产业决定城市兴衰,产业兴则城市兴,产业聚则人口聚。当前中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段,从全球价值链的中低端向中高端转型升级,区域产业格局明显变化。从地区层面看,东部沿海大量制造业受成本上升影响,已经并正向中国内地、东南亚转移。从城市群角度看,发达城市群内核心城市集聚高端制造和高端服务业、向周边转移一般制造业,发育中都市圈城市群制造业继续向核心城市集聚,城市群外一般城市产业结构多呈现低端制造业化和低端服务业化。其三,区位决定产业布局,规模经济和交通成本决定区位。企业产业布局以最大化利润为目标,区位选择至关重要。但区位因素并非一成不变的,随着规模经济和交通成本等因素变化。中国东部沿海地区率先发展的关键并非是率先开放的政策,而是沿海的地理位置有利于出口;从全球看,约60%的经济总量集中在沿海100公里范围内。高端制造和高端服务业聚集在核心大城市,主要是因为规模经济带来的成本下降和效率提高。

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